一人っ子が実家を相続して売るまでの、進め方と落とし穴

一人っ子だから遺産分割協議は不要、と考えるのは早すぎます。単独で相続するのは、両親のうち後に亡くなったほうの相続（いわゆる二次相続）のときです。

父が先に亡くなり母が健在なら、相続人は母と自分の2人です。この場合は遺産分割協議が必要で、実家を自分が取得するなら、その内容を遺産分割協議書にまとめ、母の印鑑証明書もそろえることになります。「一人っ子なので手続きは簡単だと思っていた」という誤解が、ここでいちばん多く起きます。

また、戸籍を集めた結果、知らなかった兄弟姉妹が判明することもあります。父母の過去の婚姻で生まれた子や、認知された子がいれば、その人も相続人です。単独相続だと思い込まず、被相続人の出生から死亡までの戸籍で必ず確認してください。

相続税の基礎控除は「3,000万円＋600万円×法定相続人の数」です。相続人が自分ひとりなら3,600万円、母と2人でも4,200万円にしかなりません。兄弟が3人いる家庭と比べて、控除の枠がそのぶん小さいということです。

実家が都市部にある場合、土地の評価額だけで3,600万円を超えることは珍しくありません。預貯金だけを見て「うちは相続税とは関係ない」と判断せず、不動産の評価額を含めて確認してください。

二次相続ではもう一段不利になります。一次相続で使えた配偶者の税額軽減が使えないためです。父の相続のときに母がすべてを相続すると税額はゼロになりますが、その財産が母の相続で自分ひとりに集まったとき、まとめて課税されることになります。両親のどちらかが健在なうちに、二次相続まで見据えて税理士に相談しておくと選択肢が広がります。

実家を相続したら、名義を自分に変える相続登記が必要です。2024年4月1日から相続登記は義務化され、不動産を取得したことを知った日から3年以内に申請しないと、正当な理由がない限り10万円以下の過料の対象になります。2024年4月1日より前に発生した相続も対象です。

義務だからというだけでなく、実務上も避けて通れません。名義が亡くなった親のままでは実家を売却できないためです。売ると決めているなら、買主が決まってからではなく、早い段階で登記を済ませておくと売却がスムーズに進みます。

遺産分割協議がまとまらず期限に間に合わないときは、相続人申告登記という簡易な手続きで、いったん義務を果たすことができます。ただしこれは相続人であることを申し出る手続きであって、名義変更ではありません。売却はできないため、あくまで暫定の措置です。

相続登記まで済ませたら、実家をどうするかを決めます。判断を先送りするほど費用だけが出ていくため、早めに方向を決めたほうが金銭的にも有利です。

空き家のまま持ち続ける場合でも、固定資産税、火災保険料、電気・水道の基本料金、そして年に数回の管理のための交通費がかかり続けます。管理が行き届かず特定空家等に指定されると、固定資産税の住宅用地の特例が外れて税額が上がることもあります。

判断の目安は、その家を使う予定が具体的にあるかどうかです。「いつか使うかもしれない」という段階なら、税の特例に期限があることも踏まえて、売却を軸に検討したほうが選択肢は多く残ります。

一人っ子の場合、実家の片付けも手続きもすべて自分の作業になります。仕事をしながら、遠方の実家を何度も往復することになるため、順番を決めて動かないと消耗します。

特に時間がかかるのが、残置物の処分と境界の確認です。境界標が見当たらない、隣地との境界が曖昧といった状態だと、測量に数か月かかることもあります。売ると決めた時点で、この2つを先に着手してください。

相続した実家を売って利益（譲渡所得）が出た場合、税負担を軽くできる特例が2つあります。ただし、この2つは併用できず、どちらか有利なほうを選ぶことになります。

1つめは、相続した空き家を売ったときに譲渡所得から最高3,000万円を控除できる特例です。相続開始日から3年を経過する日の属する年の12月31日までの売却であることや、売却代金が1億円以下であることなど、条件が細かく定められています。

2つめは、相続税の取得費加算の特例です。相続税を納めた人が、相続税の申告期限の翌日以後3年を経過する日までに売却した場合、納めた相続税の一部を取得費に加算できます。相続税を納めていない場合は使えません。

どちらが有利かは、譲渡益の大きさと納めた相続税額によって変わります。売買契約を結ぶ前に税理士へ確認してください。売ったあとでは選び直せません。

実家が遠方にあると、往復の時間と交通費だけで大きな負担になります。何度も現地へ行かずに済むよう、1回の帰省でまとめて片づける段取りを組んでください。

現地でしかできないのは、残置物の確認、鍵と設備の状態確認、近隣への挨拶、不動産会社との現地立ち会いです。逆に、戸籍の収集や相続登記の相談、査定の依頼は現地に行かなくても進められます。司法書士や不動産会社とオンラインで打ち合わせできるかを最初に確認しておくと、帰省の回数を減らせます。

相談する相手を選ぶときは、実家の所在地で活動している事業者かどうかを見てください。相続登記は全国どこの司法書士にも依頼できますが、売却の査定や境界の確認は、その地域の相場と慣行を知っている事業者のほうが確実です。